どうもアメリカ人は「売ることを前提」に不動産を買うようです。
アメリカ人が住宅をきれいに維持するのは、次に売る時に高く売りたいから。
ましてや不動産投資ともなれば、いかに買った時よりも高く売るかが重要となるわけです。
インカムゲインを増やす努力や工夫も当然するわけですが、それは最終的なキャピタルゲインを狙うため。
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かつての日本のバブルの時、日本の不動産会社や投資家は、こぞって海外不動産の購入に向かいました。
何せ日本の不動産価格が上がり過ぎ、それと比較すると、外国の不動産はウソみたいな価格であったわけです。
私（当社）も海外物件の取得に向かおうとしたのですが、何となく立ち遅れ、そのおかげで今もなお生き残っているという次第です。
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少し話はズレるすが、地方の工場は常に中国などの工場と競争しているわけです。
海外の工場での生産の方が、圧倒的にコストが安いとなれば、日本の工場は廃止の方向に向かいます。
従って日本の地方は常に中国や東南アジアの地価に引っ張られるのです。
逆に東京は、ニューヨークやロンドンの地価と比較され、まだまだ安いと判断されたなら、外資ファンドが東京の不動産を購入したりします。
つまり東京の地価はニューヨークに引っ張られるわけです。
東京と日本の地方の地価を比較すると、2ケタ（ひょっとしたら3ケタ）くらい平気で違ってくるのは、そういう事情があるからです。
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かつてのバブル真っ盛りの時に、日本で格付けナンバーワンのM地所が、ニューヨークのロックフェラーセンターを購入したことがあります。
アメリカの有名な場所を外国の企業が買うことに反発が出ているという新聞記事を読んだ覚えがあります。
今から思えば、ムリして買わなければよかったのですが、当時のバブルの勢いの前では、そうもいかなかったのでしょう。
堅い経営のM地所であっても、あのバブル特有の雰囲気の中では「バスに乗り遅れる」焦りがあったのかもしれません。
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M地所は1,200億円で購入したのですが、その時のテナント空室率は30％。
そうこうしているうちにバブルが弾け、M地所はせっかく買った物件を、700億円で手放すことになりました。
まあ「見切り千両」と言ったところだったのでしょう。
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買ったのはゴールドマンサックス。
ゴールドマンサックスは管理を分離発注することによりコストを下げ、またテナントにブランドショップを誘致することにより、物件の価値を上げました。
そうして空室率は2％に。
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コストを下げ、家賃収入を増やし、利回りを大幅にアップしたのち、オークションで売却。
売却価格は2,000億円だったそうです。
要は買った物件に手を加え、付加価値を高め、利回りを高くし、そして大きなキャピタルゲインを狙うというのが、アメリカの投資銀行やファンドのやり方です。
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付加価値を高めるのが「プロパティ−・マネージャー」と呼ばれる存在。
企業再生ならぬ不動産再生のプロです。
管理会社にとっては、単なる賃料集金などだけではなく、もう一段レベルアップしたプロパティー・マネージャーになるというのも、魅力ある目標の一つだと思うのです。
