競売で落札した物件は、瑕疵の追求ができません。
また競売で銀行の住宅ローンをつけるのは難しく、一般の人の参入は困難です。
やはり競売は「プロの仕事」もしくは「不動産業者の仕入れ市場」だと言えそうです。
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また競売不動産の最大のネックは「明渡し」であり、これは素人ではまずムリ（逆にこれができる人はプロになれます）。
権利関係や物件を修復して、商品として市場に出すのがプロの役割ということなのでしょう。
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公売は税金の回収手段ですが、競売に比べると取り扱う層は薄いようです。
いい物件が少ないというのも理由の一つ。
また明渡し業務で必要になる「引渡し命令」が公売にはないのもデメリットです。
代金の納付は、競売の場合は1カ月の余裕があるのですが、これに対し公売は1週間。
納付期間が短いのです。
しかしながら公売は借地の割合が多く、たまに利回りがいいのがあるとのことです。
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マンションの競売物件で、管理費が滞納になっている場合があります。
区分所有法で他の所有者は「先取り特権」を行使できます。
つまり競売物件の落札者は前所有者の滞納分を支払わなければなりません。
そのほか落札人のコストとしては、登録免許税・不動産取得税・工事費・明渡し交渉費用などが考えられます。
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明渡しのために「引渡し命令の申立て」が民事執行法によって定められています。
競落物件の買受け人にとっては「伝家の宝刀」でもあります。
「引渡し命令書」を出しても連絡がない場合は、強制執行の手続きに入ります。
強制執行にいくらかかるかは、執行補助の人が見積もりを出します。
執行官は指名ができないのですが、この執行補助者は指名ができるのだそうです。
自分と相性のいい人を選ぶことも出来るわけです。
