サラリーマン兼業不動産投資家が書いた本が、
たくさん出版されています。
私はそのほぼすべての本に目を通しています。
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「収入がいくら増えた」とか「資産が何億円になった」
とかいうことがよく書かれているのですが、
肝心の借入額については一切書かれておらず、
「一体どうなっているのだろう？」といつも疑問に
思っていました。。
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先日「比較的うまく投資ができている」という
兼業投資家にインタビューしたCDを聴きました。
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銀行から融資を引っ張ってこられた成功体験や
テクニックについて詳細に述べられていました。
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結果、今の状態が「資産４億円」、「負債４億円」、
「手残りのキャッシュフローが年1,200万円」とのことです。
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うまく行っている人でこの状態であるのであれば
「不動産投資というのはちょっとキツイなぁ」
と思わざるを得ませんでした。
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資産価値は年数が経つにつれドンドン下がっていくので、
それに見合うだけ（あるいはそれ以上に）
負債が減っていくかどうかが重要なポイントになります。
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もし資産額より負債額の方が大きい債務超過状態になると、
仮に所有不動産を売却しても
債務だけが残ってしまうということになります。
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4億円の投資額（と言うより借入額）に対し、
キャッシュフローが1,200万円だけだと、
空室や滞納やリフォームや修理が出てきたときに
対応しきれるのかどうかも心配です。
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少なくとも1,200万円は生活費や娯楽費に使うわけにはいかず、
いざという時のための予備費として
積み立てておく必要があります。
一番いいのは借入返済に充てることでしょう。
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仮に何もなくスムーズに運営できたとしても、
減価償却が終わった時点で、納税額が一挙に増え、
たちまちキャッシュが足らなくなってしまいます。
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以前に兼業投資家の勉強会に参加したことがあるのですが、
何とも言えぬ違和感（ハッキリ言うと「貧乏波動」）に
耐えられず、途中退席してしまった経験があるのは、
根底にこういう理由があったからかもしれないと、
今になって気がついた次第です。
