いま当社のコインパーキングのビジネスモデルは「自社が管理できる範囲内で、土地から購入」。
これだと地代分がいらないので、収益性が高いのですが、資金の限界が即開拓の限界となります。
偶然ですが「資金の限界」と「管理数の限界」が、ちょうど同じぐらい。
数で言えば15ヶ所ぐらいでしょうか。
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コインパーキング候補地は、不動産市場に出ている物件の中から選びます。
従って開拓のための営業マンはゼロ。
土地や古家付きの物件から丹念に探していくのですが、予算の関係もあり、あまり大きな物件は購入できません。
一現場平均5台ぐらいでしょうか。
必然的に当社のコインパーキングは「小ぶりで狭い範囲に集中」という特徴が出てきます。
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もしコインパーキングに特化するなら、「土地借上げ方式」や「ファンド方式」のような次へのステップを決断する時期が来るように思います。
資金を借入れ、今のビジネスモデルを続けていくという方式もありますが、前回のバブルで懲りているので、これはパス。
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かつてマンスリーマンションは、地元の不動産店の管理物件の空室対策でした。
今はむしろマンスリー専業会社が、業界の中心となっています。
コインパーキングとマンスリーの運営形態が、ひじょうに似ていることに今これを書いていて気がつきました。
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マンスリー事業も、マンション自体を所有している会社は極(ごく)まれです。
大部分が借上げて、備品類を設置して運営。
最近では設置会社や清掃会社などの専門業者ができ、マンスリー運営会社は自らそういった業務をこなさなくてもよくなりました。
また鍵の引渡しや案内もしません。
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従ってマンスリー運営会社のコアの部分は「物件仕入」と「集客」。
集客はほぼ100％インターネットです。
しかし自社でそのサイトを作らなければいけないかといえば、そうでもなく、むしろ専門サイトに掲載した方が反響は多い。
従って最終的には、「物件仕入」のみがコアだと言えるかもしれません。
物件仕入だけは、ちょっとハズすわけにはいきません。
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マンスリーマンションもコインパーキングも、事業自体は実に単純です。
何が言いたいかと言うと、コインパーキング運営会社であっても「仕入」以外は、すべてアウトソーシング出来るということなのです。
「機械設置」も「保守管理」も「トラブル対応」も「警備」も「集金」も「清掃」も、すべてアウトソーシングが可能。
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きのうのSさんとのお話でも、「不法駐車」や「料金の踏倒し」や「放置自動車」に対応する専門業者が既にあることを知り驚きました。
こういったストレスのかかる仕事も外部委託出来てしまえるのですね。
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そうすると極端な話、一人でも運営出来てしまいます。
一人とは言わなくても、極めて少人数でいけるわけです。
ある不動産コンサルタント会社が、15日間も夏休みを取ることを知り、ちょっと羨ましかったのですが、何もかもアウトソーシングした会社なら、それも夢ではありません。
