住宅取得者の数が減る・質も低下 投資物件の収益力が低下 想定利回り⇒空想利回り 「空想利回り」に投資 REITが不動産価格を支えている

個人の所得格差が拡大 個人破産増加へ 不動産・金融・証券の境目がなくなる 証券化の進行 不動産取引⇒信託受託権の取引へ

大都市や都市中心部への人口集中進む 関西圏⇒今年から人口減少 大都市⇔地方都市・都心⇔郊外 の格差 住宅は量の面では過剰が進行 リフォーム適齢住宅が増えている 新規供給⇒リフォーム

東京のオフィス賃料⇒下がることは間違いない 日本土地建物⇒コンバージョンに力を入れる 厳しさ増す賃貸市場 止まらない貸家の着工 東京のオフィス供給も止まらず 不動産業者・ファンドの購入意欲は驚異的な高まりに⇒銀行がどんどん融資

業績が回復した企業の需要が高まる 工場・倉庫・店舗用地などの購入が増加 大手メーカーの社員の住宅購入が目立つ 一方で資産処分も続いている リフォーム・コンバージョン事業への参入続く 「新築そっくりさん」⇒住友不動産の収益の柱に⇒年間5,600戸

不動産投資市場は活況続く ファンドの仕入れ利回りの低下が進む スペースデザイン⇒オーナーはリクルートの江副さん⇒土地仕入れは2年前に終えている⇒仕入れ済みの土地にビル⇒ファンドに売る JRE（ジャパン・リアルエステート）⇒運用資産49棟3200億円のファン…

住宅分譲事業は厳しさ増す 新築受託の売行き悪化 用地の高騰で利益率が悪化 個人客相手の住宅仲介業は苦戦続く⇒業者仲介や買取仲介に活路 買取は出来ても、転売が困難に 仕入れ価格が高騰 長期の売れ残りが目立つ

買取会社⇒仲介業者から購入増える 大企業⇒業績の回復⇒土地の需要 不動産の投資のリスクは高まっている 空室が一番のリスク

デベロッパー⇒高値の仕入れ⇒業績の悪化へ 建売市況⇒急速に悪化 中古の流通のマーケット⇒価格安い⇒品不足 郊外⇒価格まだ下げている 家賃との比較⇒低価格住宅 賃貸⇒空室止まらず⇒オーナーは厳しい状況

幸田昌則さんは、不動産の市況を読み解く第一人者です。 前回の90年バブルの時「89年11月、関西からバブルが崩壊する」と、見事に予言を的中させました。 私自身、直接その話を聞いていたのに、有効な手を打たず、後で大変苦しみました。 今、月に一度、幸田…

最初に候補者となる話があったときも、「半日で返事がほしい」との要請だったそうです。 今日会ったとき、なんだか知らない間に、ずいぶん人間が大きくなった印象を持ちました。 でもすごく謙虚なのです。 「地位が器をこしらえるのはホントだなぁ」と木挽さ…

兵庫県６区で、きのうの選挙で当選した「木挽（こびき）司」さんが、ひょっとわが社に顔を出されました。 木挽さんは同じ勉強会の仲間です。 選挙前も選挙中も１度もお会いしていません。 木挽さんは伊丹市の市会議員だったのですが、小池ゆり子さんが東京へ…

宝塚木鶏クラブという地元の勉強会があります（木鶏クラブ自体は、全国組織です）。 今年いっぱい私が、会長を”やらされている”のですが、なんとそのメンバーのうちの2人が今回の選挙で立候補。 しかも一人は小選挙区で、もう一人は比例区で、なんとなんと2…

詠み人は「遣唐使の母」となっています。 遠い国で旅するわが子を心配する母親の気持ちが痛いほどわかります。 「鶴の群れよ、野で一夜を過ごすわが子に、霜がかからぬように、どうかその羽で覆（おお）ってやって欲しい」という祈るような気持ち。 ジンとき…

志貴皇子（しきのみこ）の句です。 滝の上のワラビに、春の訪れを感じる著者の感性。 待ち遠しかった春の訪れを喜ぶ気持ちが、こちらにまで伝わってきます。 「垂水」というのは滝のこと。 「さわらび」の「さ」は、接頭語で、「芽を出したばかりのワラビ」…

小野老（おののおゆ）の句です。 「あをによし」というのは、「奈良」にかかる枕詞です。 いにしえの奈良の都から、燃えいずるようなオーラが出ているのが見えるようです。 男盛り、女ざかりという言葉がありますが、さしずめ「都ざかり」とでも言いたくなる…

万葉集や小倉百人一首の世界は、今までの自分の教養からスコンと抜け落ちていました。 しかし最近『素読のしずく』を暗誦しだし、ずい分身近に感じられるようになって来ました。 万葉集の中で、私の好きなベスト3を挙げてみます。

情報の公開・配布・やりとり 情報共有の場としてのインターネット 情報検索の場としてのインターネット 広告媒体としてのインターネット 情報のやりとりとしてのインターネット インターネットという空間 不動産のポータルサイトも絞られてきた JPM賃貸ひろ…

SNS⇒ソーシャルネットワークサイト 自分が知り合いたい人の名前を入れた文章⇒知り合える機会 SNS⇒友達が友達を紹介していく 2チャンネルのような匿名性ではなく、紹介者が必ずいる⇒無責任なことは出来ない SNSに昨年入る⇒今40ぐらいのネットコミュニティに入…

接客⇒すべてパソコンで説明（紙資料はない） すべての情報がパソコンの中にある ただし接客はアナログ（背中をぽんと押す） ドリームX（賃貸仲介ソフト）を駆使 自分のホームページを持って、顧客にきちんと見てもらう

顧客のポイントをつくと決まりやすい 問い合わせをしやすくする⇒反応多くなる 写真はあればあるほど入れればいい 動画も効果が高い 1週間に3,4回写真を撮りに行く 窓の外に向けて外観・間取り・条件を画面を映し出した⇒窓看板⇒すごい反応⇒33件の客付け

インターネット不動産成功のキーワード ① トップページからワンクリックで物件情報へ ② 外観・間取り・画像などいろんなものから部屋探しが出来る ③ これからは動画が中心（動画の物件がよく決まる） ④ 条件検索・絞込み・カート（買い物かご）機能必要 ⑤ ケ…

成功する管理会社のホームページ ① ひと目で不動産会社と分かるホームページ ② 管理物件と仲介物件を掲載⇒比較検討 ③ クリックさせたい箇所を明確に ④ 自社管理物件のボタン設置 ⑤ ワンクリックで物件に到達⇒間取り・写真必須 写真がないと決まらない！ ケー…

① スピード（他社よりも早い掲載・すばやいレスポンス⇒電話をする⇒顧客の反応がいい・物件は新鮮・毎日更新） ② 良質で在庫確実（掲載物件のターゲットを決める・顧客は物件を比較したい・駅・距離・タイプ別に物件条件を分ける・確実在庫⇒業物は定期的に物…

アメリカ⇒旅行業と不動産はインターネット 自分が部屋を探した経験⇒一番最初にFAXが来た不動産会社に依頼 ホームページの反応⇒「その物件はありますか？」 そこで「当社の物件は100％あります」対応 きちんと更新⇒突然の問い合わせラッシュ

インターネットやったけど、うまくいかない⇒やっている期間が3ヶ月〜6ヶ月⇒力を入れない 雑誌よりインターネット⇒顧客の動きが変化 インターネットを始めた理由 ⇒44歳で賃貸仲介専門店をスタート 管理を以前やっていたが、大変だった⇒管理は一切やらないと決…

インターネット客付け仲介専門会社 管理は一切しない 95％はインターネット 管理会社から広告費を出すケース増えてきた インターネットでの客付け⇒コストかからない きちんと更新・写真をつける

物件に関する案内をブログでやってしまう ⇒ブログで物件の説明をより詳しく行う・ブログ内見会・メリットだけでなくデメリットも伝える ブログのリスク⇒あらゆる人が見る可能性 デメリット⇒ブログを書くのが忙しく時間がとられる ブログ⇒コストパフォーマン…

ウェブログ⇒ブログ ブログ⇒ホームページの一形態・専門知識は不要 トラックバック⇒ブログ上の相互リンク 「部屋さがしブログ」 ホームページの形態を崩さずにブログをホームページに入れられる⇒ソフト3万円ぐらい＋設置料