三井不動産⇒持たざる経営で最高益 個人住宅だけでなく、法人仲介や事業用物件も アメリカ⇒不動産バブルの真っ只中⇒半年で崩壊へ 日本の前回バブル崩壊⇒製造メーカーの輸出競争力があった しかしアメリカのバブル崩壊⇒競争力ない⇒回復への時間かかる

長期プロジェクト・大規模の分譲は避ける 在庫を増やさず、回転率を高める 借入金を増やさない 業者相手に稼ぎながら、エンド客の接触を増やす 地主・家主・資産家・企業オーナーなど富裕層の囲い込みを

金融機関の融資姿勢の変化のリスク 金利の変化のリスク 金利の上昇⇒住宅需要の減退・金利負担額の増加・不動産投資需要が減退 優秀な営業マンが退社するリスク 稼がない人を抱えているリスク 広告コストが増大している⇒インターネットや看板をもっと活用せよ

業界内に長期在庫が増えている 借入金の増大 含み損の拡大 本社ビルの売却⇒借り入れ返済 サブリースのリスク⇒空室リスクと家賃の下落リスク ⇒家賃・管理費の滞納 住宅だけ扱っているリスク 注文住宅は縮小マーケット 業者取引は今は絶好調だが、激減するリス…

住宅取得者の数が減る・質も低下 投資物件の収益力が低下 想定利回り⇒空想利回り 「空想利回り」に投資 REITが不動産価格を支えている

個人の所得格差が拡大 個人破産増加へ 不動産・金融・証券の境目がなくなる 証券化の進行 不動産取引⇒信託受託権の取引へ

大都市や都市中心部への人口集中進む 関西圏⇒今年から人口減少 大都市⇔地方都市・都心⇔郊外 の格差 住宅は量の面では過剰が進行 リフォーム適齢住宅が増えている 新規供給⇒リフォーム

東京のオフィス賃料⇒下がることは間違いない 日本土地建物⇒コンバージョンに力を入れる 厳しさ増す賃貸市場 止まらない貸家の着工 東京のオフィス供給も止まらず 不動産業者・ファンドの購入意欲は驚異的な高まりに⇒銀行がどんどん融資

業績が回復した企業の需要が高まる 工場・倉庫・店舗用地などの購入が増加 大手メーカーの社員の住宅購入が目立つ 一方で資産処分も続いている リフォーム・コンバージョン事業への参入続く 「新築そっくりさん」⇒住友不動産の収益の柱に⇒年間5,600戸

不動産投資市場は活況続く ファンドの仕入れ利回りの低下が進む スペースデザイン⇒オーナーはリクルートの江副さん⇒土地仕入れは2年前に終えている⇒仕入れ済みの土地にビル⇒ファンドに売る JRE（ジャパン・リアルエステート）⇒運用資産49棟3200億円のファン…

住宅分譲事業は厳しさ増す 新築受託の売行き悪化 用地の高騰で利益率が悪化 個人客相手の住宅仲介業は苦戦続く⇒業者仲介や買取仲介に活路 買取は出来ても、転売が困難に 仕入れ価格が高騰 長期の売れ残りが目立つ

買取会社⇒仲介業者から購入増える 大企業⇒業績の回復⇒土地の需要 不動産の投資のリスクは高まっている 空室が一番のリスク

デベロッパー⇒高値の仕入れ⇒業績の悪化へ 建売市況⇒急速に悪化 中古の流通のマーケット⇒価格安い⇒品不足 郊外⇒価格まだ下げている 家賃との比較⇒低価格住宅 賃貸⇒空室止まらず⇒オーナーは厳しい状況

幸田昌則さんは、不動産の市況を読み解く第一人者です。 前回の90年バブルの時「89年11月、関西からバブルが崩壊する」と、見事に予言を的中させました。 私自身、直接その話を聞いていたのに、有効な手を打たず、後で大変苦しみました。 今、月に一度、幸田…