不動産会社にとっての、月極駐車場管理のメリットを述べてみます。

『駐車場ビジネス』（仮題）という本の出版を予定しています。 その原稿の一部をきのう書きました。

だから今回のバブルは、持ちこたえられなくなったところから、じりじりと相場が崩れていくのではないかと考えられます。 いずれにせよ、バブルの恩恵を被（こうむ）っていない地域や物件や個人には、逆に何の悪影響もありませんのでご安心を。

今回、投資不動産は、市場にはまだまだ出てきてはおりません。 家賃が入ってくるため、当分凌（しの）いでいけるからです。 実際は2割ぐらい相場が下がっている。 しかし誰も2割も損して売ろうとはしません。

前回のバブルでは私も経験したのですが、ある時期を境にどっと売物件が市場に氾濫しだしたのです。 誰が命令したわけでもないのに、まるで津波のように押し寄せてきたという印象でした。 あれよあれよという間に、不動産価格がどんどん下がり出し、挙句の果…

経済的にこういう非合理的なことは長くは続かないのです。 関西では投資市場のブームはもはや過ぎ去ったという見方が強くなっています。 たぶん全国的にも、そうだと思います。

投資用市場でも、どう考えてもおかしいことが起きていました。 家賃が下がっているのに、賃貸マンションの売買価格が上がったのです。 不動産投資市場に吹き荒れたバブルの影響を諸（もろ）に受けたからです。

あるいは新築分譲マンションが建設されると、月々のローンの支払額が家賃よりも安かったりして、やっぱり移ってしまいます。 だからこれからの賃貸住宅経営は、ミドルリスク・ローリターン。 ちょっと割が合わないのです。

賃貸住宅は、確かに新築の間は満室になるのです（これを新築効果と呼びます）。 けれど2,3年たてば、やっぱり空が出てきます。 近くに別の新築賃貸住宅ができたりすると、入居者がそちらに移ることも考えられます。

今回のバブルでは、常識では考えられない現象がいくつも見られました。 たとえば賃貸住宅。 これだけ空室が多いのに、新しい賃貸住宅がけっこう作られています。 一つは低金利でお金が余っているから。 もう一つは、住宅メーカーの営業マンが頑張っているか…

団塊の世代である知人の中には、前回バブルで失敗し、散々苦しんできたはずなのに、今回またもやバブルの渦中に飛び込んでいっている人もいます。 いわば第1次世界大戦に参戦し、そしてまた第2次世界大戦にも参戦しているようなものです。 命がいくつあって…

東京の一等地や一流のビルの売り物は、早々に投資対象物件として売買されました。 中にはその後、転売に次ぐ転売という例もあるようです。 前回のバブルで相当懲りたはずなのに、また同じようなことを繰り返しているのは、主役プレーヤーが違うからです。 前…

バブルの要因としては、まずは低金利。 そして金融緩和。 大きく膨らみ、行き場が見つからない個人金融資産。 不動産投資商品ともいえるリートやファンド。 そして外資の投資資金の流入などがあげられます。

前回90年バブルは、日本国中、不動産の種類や地域を問わずに波及しました。 不動産どころかゴルフやリゾートの会員権まで、思いっきりバブっていました。 今回は地域は極めて限定的で、しかも投資用物件に限られたバブルです。

不動産のバブルが東京を中心に、何だかここ3,4年起こっていたようです。 まるで人ごとのように書いているのは、人ごとだったからです。 少なくとも宝塚では、全くバブルらしきものは感じられませんでした。

だから世界中の投資資金が集まってきます。 アメリカ、ヨーロッパ、アラブ、そして香港を始めアジア各地から。 東京は確かに投資市場としても魅力ある世界都市だと思います。

そのための東京か…う〜ん。 神戸は日本の一地方都市ですが、東京はニューヨークやパリやロンドンなどと並ぶ世界の一流都市です。 また東京は他の都市と比べて、騒乱やテロの心配が少ない安全な都市でもあります。

経済が成熟化していくと、投資用需要がますます大きなウェイトを占めていきます。 良質な投資用物件の供給というのも、デベロッパーの使命なのかもしれません。

新築マンションには、自分が住むという実需と、投資用に購入という投資需要があるのですね。 （ついでに言うと、何でもいいから物件を買っていくというバブル需要もあります） 考えてみると、投資用も無視できない重要な販売対象ではあります。

そんなW社が東京に進出するとのこと。 「地元神戸で圧倒的NO.1の道がW社の進むべき方向であって、東京などに出て行くのは間違いでは？」とW社の社員の人に聞きました。 「神戸の物件では、投資家がついてこない。何と言っても東京です」というのがその答え。

マンションデベロッパーというのは、市況に大きく左右される業種ですが、W社は自社所有物件からの賃貸収入が、年間18億円もあるとのこと。 月に1億5千万円。 これが経営の安定化に寄与しているのは間違いありません。

W社長はすべての土地を自ら見てまわるそうで、見た瞬間に、建ちあがったマンションの姿が頭の中に浮かぶそうです。 また候補地に関するあらゆるデータに目を通すため、60歳代後半の社長は今でも週に1度ぐらいは徹夜するそうです。

これにはびっくりしました。 せめて管理ぐらいは別会社でこなしていけば、あとあとのストックビジネスとしていいのではないかと思うのですが、それをしないからこそ事業がシンプルになり、コアの部分に集中できるのかもしれません。

地域でNO.1だと、入ってくる情報もNO.1ということであります。 デベロッパーにとって命である用地確保にもぐんと有利だということでもあります。 W社は設計、建築、販売、そして後の管理まで、すべてアウトソーシングです。

神戸が拠点で神戸では当然シェアNO.1です。 マンション分譲時のモデルルームは、建築費や土地賃借料にけっこうコストがかかるのですが、W社では神戸市内にモデルルームを既にいくつか確保しています。 マンション分譲時に、それらのモデルルームをうまく利用…

W社はジャスダックにも上場している、中堅マンションデベロッパーです。 私の尊敬する会社の一つです。 以前にも書いたことがあるのですが、W社の社員の人が「当社の社員のほとんどはW社長のファンです」と言っていたのを聞いて、心底から感心しました。

またこんな話も出ました「職人の高齢化が進んでいて、若い人がいない」。 しかし巷（ちまた）では「ニートだ。引きこもりだ」と職のない若い人たちが少なくありません。 なんとかうまく両現象をマッチさせることは出来ないものかと思います。

ファンドは最後はＪリートに売って手仕舞いをしていたケースがたくさんあります。 ババ抜きゲームだとしたら、ババはすべてＪリートに。 実情を知っていたら、Ｊリートは危なくて買えないかもしれません。

ファンドが金融機関から受ける融資は、最初から6年と決まっているそうです。 つまり購入したら6年以内に売らなければいけないわけです。 そこからして最初から、ちょっとムリがあるような気もします。

収益物件が足らないどころか、実はダブダブの状況なのです。 担当者いわく「たぶん価格は2割下がっている。しかしだれも2割も下げて売ろうとはしない。家賃が入っているのでムリしてまで売らなくてすんでいるから」。